Hier informieren wir Sie über Aktuelles aus Rechtsprechung und aus unserer Kanzlei:

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bei Schädlingsbefall

Schädlingsbefall und Rücktritt vom Kaufvertrag
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Immobilien werden in der Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft.

Das bedeutet, dass der Käufer eines Hauses grundsätzlich keine Möglichkeit hat, wegen bestehender Mängel an der Immobilie gegen den Verkäufer vorzugehen.

 

Dies gilt aber nicht immer!

So hat jetzt das Oberlandesgericht Braunschweig entschieden (9 U 51/17), dass auch wenn der Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen hat, ein erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes einen Mangel darstellt, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Verkäufer den Käufer nicht darüber aufgeklärt, dass ein massiver Schädlingsbefall seit längerer Zeit an der Immobilie bestanden hat und dies dem Verkäufer auch bekannt war.

Das Gericht hat geurteilt, dass hier dem Verkäufer auch nicht geholfen hat, dass er die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen hatte. Selbst der Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit Jahren von Schädlingen befallen waren, befreite in diesem Fall nicht der Verkäufer davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehens des Mangels mitzuteilen.

Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017

Nebenkosten richtig abrechnen

Alle Jahre wieder! Die leidige Nebenkostenabrechnung.

Das Jahr 2018 neigt sich langsam aber sicher dem Ende entgegen. Deshalb jetzt noch einmal der wichtige Hinweis für alle Vermieter, die für das Vorjahr, also den Abrechnungszeitraum 2017 noch keine Nebenkostenabrechnung für ihre vermieteten Objekte erstellt haben:
Alle Vermieter, die nach dem Kalenderjahr abrechnen, haben (nur) noch bis zum Jahresende Zeit, um die Abrechnung zu erstellen und diese dann ihren Mietern zuzustellen. 

Sollte dies nicht bis zum 31.12.2018 gelingen, droht jedenfalls der Ausschluss einer etwaigen Nachforderung. Deshalb sollte jetzt gehandelt werden!

 

Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung werden seitens der Gerichte sehr hohe Anforderungen gestellt. Dies müssen wir anlässlich von entsprechenden Gerichtsverfahren immer wieder feststellen; diese Erfahrung gilt auch für formelle Gesichtspunkte bei der Abrechnung. 

 

Sprechen Sie uns an, wenn Sie Hilfe bei der Erstellung oder Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung benötigen - wir helfen Ihnen gerne weiter.

Verwalter müssen sich fortbilden

Fortbildungspflicht für Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage
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Der Gesetzgeber hat die Rechte von Wohnungseigentümer verbessert und eine Fortbildungspflicht für Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage beschlossen.

 

Die Qualität des Verwalters ist seit je her ein entscheidendes Kriterium für die Eigentümer und Bewohner einer Wohnungseigentumsanlage, welche den Regelungen des WEG (Wohnungseigentumsgesetzes) unterliegt.

 

Ab August 2018 besteht daher die Pflicht für Verwalter einer entsprechenden Anlage, sich fortlaufend fortzubilden.

Die Details zur Fortbildung sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Bis 2020 müssen Verwalter 20 Fortbildungsstunden innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren  nachweisen.

Eigentümer einer Anlage sollten daher zukünftig auf die ausreichende Qualifikation ihrer Verwalter achten. Dies gilt gerade auch dann, wenn es sich um eine weiter vermietete Immobilie handelt. Hier ist ein guter Verwalter ein besonders wichtiges Kriterium dafür, dass es später zu keinen Problemen mit den Mietern kommt.

Vermüllte Wohnung - fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung bei vermüllter Wohnung
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Eine stark vermüllte Wohnung kann zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Dies hat kürzlich das Amtsgericht München (Urteil vom 18.07.2018 - 416 C 5897/18) entschieden (noch nicht rkr.).

 

In dem Fall war die angemietet Wohnung extrem durch den Mieter vermüllt worden.

Diese Konstellation kommt in der Praxis leider häufiger vor als man gemeinhin annimmt - Stichwort: Messie-Syndrom.

Hier muss sich der Vermieter nicht alles gefallen lassen.  Spätestens dann, wenn sich andere Mitmieter über den Zustand der betroffenen Wohnung beschweren, weil z. B. Geruchsbelästigungen zu verzeichnen sind und/oder Feuchtigkeitsschäden auftreten und Substanzschäden an der Immobilie drohen, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses angezeigt. 

 

Der digitale Nachlass

Mein digitaler Nachlass
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Fragen rund um den digitalen Nachlass werden sind heute wichtig. Fast jeder ist betroffen. Spielte dieses Thema im Bereich des Erbrechts vor einiger Zeit noch keine Rolle, so ist heute festzustellen, das kaum jemand dieses Thema vernachlässigen kann, wenn es gilt auch seinen Nachlass zu regeln, denn fast jeder von uns ist heute digital "unterwegs" - im Zweifel hat man heute mindestens einen E-Mail Account - und schon ist das Thema relevant!

Im Rahmen der erbrechtlichen Gestaltung, wenn es um Fragen wie Vorsorgevollmacht und / oder die Abfassung eines Testaments geht, sollten man sich daher auch über seinen digitalen Nachlass und die damit zusammenhängenden Fragen Gedanken machen.

Hier einige Tipps:

  • Sammeln Sie alle relevanten Zugangsdaten für Ihre Accounts an einem sicheren Ort (z. B. auf einem verschlüsselten USB-Stick).
  • Bedenken Sie - das können sehr viele Daten sein:
    E-Mail-Accounts, Zugangsdaten zu sozialen Netzwerken (z. B. Facebook, Instagram, Twitter, XING etc.), Kundenpasswörter, z. B. für Online-Kaufhäuser oder auch Online-Speicher (dort wo Sie z. B. Ihre privaten Fotos oder Videos gespeichert haben), Online-Banking-Zugänge etc.
  • Bestimmen Sie - nach Absprache - eine vertrauenswürdige Person zu Ihrem (digitalen) Nachlassverwalter. Diese Person kann sich dann nach Ihrem Tod um die Löschung Ihrer Daten - mit Hilfe der von Ihnen zusammen gestellten Unterlagen - kümmern.
  • Denken Sie auch an Ihre Hardware. Was soll mit Ihrem Smartphone, Tablets und Computern passieren? Auch dort sind möglicherweise von Ihnen sehr persönliche Daten gespeichert.
  • Halten Sie die Zugangsdaten immer auf einem aktuellen Stand und treffen Sie die Vereinbarungen mit Ihrer Vertrauensperson rechtssicher - in jedem Fall schriftlich!