Beratungsfeld WEG- und Immobilienrecht

  • Vermieterberatung (rechtssicher vermieten)
  • Betriebskostenrecht ( Betriebskosten korrekt abrechnen)

 

  • Nachbarrecht (Wege zur Vermeidung und Lösung von Nachbarschaftskonflikten)

 

  • Baurecht (Öffentliches Bau- und Planungsrecht) (Privates Baurecht)
  • Immobilienkaufrecht
  • Maklerrecht
  • Grundstückkauf
  • Steuer- und Abgabenrecht (Immobilienrelevante Steuerfragen, kommunale Beiträge und Gebühren)
  • Erbrecht (Übertragung und Vererbung von Grundbesitz)

 

 

  • Prüfung von Teilungserklärungen
  • Beratung rund um die Verwaltung Ihres WEG-Objektes (Verwalterrecht)

Nachfolgend haben wir einige interessante Informationen aus den Bereichen des WEG-Rechts sowie des weiteren Immobilienrechts für Sie zusammengestellt:

Wohnungsbesichtigung verhindert - Kündigung kann drohen

Wohnungsbesichtigung
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Sehr häufig entsteht Streit über die Frage, ob der Vermieter die Wohnung seines Mieters besichtigen darf - oder anders ausgedrückt - hat der Mieter ein Recht gegenüber seinem Vermieter eine Wohnungsbesichtigung zu verhindern?

 

Diese Frage müssen Gerichte immer wieder entscheiden; so auch das Amtsgericht München in seiner Entscheidung am 26. August 2021 (Az. 474 C 4323/21).

 

Der Grundsatz:

Kein Vermieter darf ohne jeglichen Grund die Wohnung seiner Mieter besichtigen.

Um die Wohnung zu besichtigen, braucht der Vermieter immer einen vernünftigen Grund. Und diesen Grund muss der Vermieter rechtzeitig vor dem Besichtigungstermin auch dem Mieter bekannt geben.

 

Liegen diese Voraussetzungen vor, dann hat der Vermieter auch das Recht - nach Ankündigung - die Wohnung seines Mieter zu besichtigen.

 

Wenn dann der Mieter zum angekündigten Termin verhindert ist, so ist dies auch ggf. zu berücksichtigen und der Termin ist dann zu verschieben.

Allerdings sollten Mieter das Recht zur Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung bei Verhinderung auch nicht überstrapazieren. Denn alles hat seine Grenzen. Außerdem ist dann der Mieter auch in der Pflicht den Grund für seine Verhinderung zu benennen und auch ggf. (vor Gericht) zu beweisen.

 

Tut der Mieter dies nicht, droht sogar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

 

Dies hat das Amtsgericht München in dem oben genannten Urteil so entschieden, nachdem der Mieter mehrfach gegenüber seinem Vermieter eine Wohnungsbesichtigung verhindert hatte und dies nicht glaubhaft begründen konnte.

 

Wohnflächenabweichung - ein Dauerbrenner!

Wohnflächenabweichung kann ein Mangel sein
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Ein immer wiederkehrendes Problem ist die so genannte Wohnflächenabweichung bei vermieteten Wohnungen.

 

Was ist hiermit genau gemein?

Wohnflächenabweichung bedeutet, dass die tatsächliche Wohnfläche einer angemieteten Wohnung nicht mit der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag übereinstimmt.

 

Beispiel:

Im Mietvertrag ist eine Angabe enthalten wie z. B. Größe der Wohnung ca. 100 qm.

Tatsächlich nachgemessen kommt man aber zu dem Ergebnis, dass die tatsächliche Wohnfläche nicht 100 qm beträgt, sondern nur 89 qm.

 

Dann liegt eine Wohnflächenabweichung vor.

 

Was ist die rechtliche Folge?

 

Eine Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 % ist stets als mietrechtlicher Mangel zu werten. Diese Konsequenz wird immer wieder von damit befassten Gerichten festgestellt (kürzlich z. B. Landgericht Hamburg in seinem Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 15/21).

 

Und in der weiteren Folge bedeutet ein erheblicher Mietmangel wiederum das Recht für den Mieter die Miete zu mindern.

Noch wichtig zu wissen: Auch bei "ca.-Angaben" müssen Vermieter sehr vorsichtig sein. Auch die ca.-Angaben werden oft von den Gerichten sehr streng behandelt.

 

Vermieter und Mieter sollten sich daher zum Thema Wohnflächenabweichung im Bedarfsfall beraten lassen.

Kein Kostenersatz für Irrtum über Kostentragungspflicht bei Gemeinschaftseigentum einer WEG

Kein Kostenersatz für Fenster in einer WEG, wenn diese irrtümlich für Gemeinschaftseigentum gehalten wurden
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Rund um das Wohnungseigentum ergeben sich immer wieder - teilweise sehr komplizierte - Fragestellungen. Ein Dauerbrenner ist Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, denn hieran knüpfen oftmals wichtige Folgen für die Kostentragung an.

 

Grundsätzlich ist es so, das die Kosten für Sondereigentum vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind und Kosten für das Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Schon die Abgrenzung, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum ist, kann äußerst schwer sein.

 

Eine interessante Entscheidung in diesem Zusammenhang hat jetzt der BGH getroffen (Urteil vom 14.6.2019 - V ZR 254/17):

Das Gericht kam nämlich zu dem Ergebnis, dass ein einzelner Eigentümer, der irrtümlich davon ausgegangen war, dass er die Kosten für die Erneuerung von Fenster selbst zu tragen habe, weil er fälschlicherweise davon ausgegangen war, das die Fenster zu seinem Sondereigentum gehören würden - was nicht der Fall war, da die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehörten - keinen Anspruch auf Kostenersatz gegen die übrigen Wohnungseigentümer habe.

 

Auch diese Entscheidung macht erneut deutlich, dass es sich beim Wohnungseigentumsrecht um eine äußerst komplexe Materie handelt. Betroffene sollten sich daher rechtzeitig Experten-Rat einholen, bevor sie möglicherweise ungünstige und nicht wieder rückgängig zu machende Kostenentscheidungen rund im ihre Immobilie treffen. 

 

Betretungsrecht des Vermieters und Rauchmelder

Rauchmelder und Betretungsrecht des Vermieters
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Eine immer wieder kehrende Frage im Mietrecht betrifft das Betretungsrecht des Vermieters.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nicht ohne Grund die Wohnung des Mieters betreten darf. Was jedoch ein hinreichender Grund in diesem Zusammenhang ist, darüber streiten sich oftmals Mieter und Vermieter.

 

Das Amtsgerichts München hat am 30.08.2018 - Aktenzeichen 432 C 6439/18 - entschieden, dass der Vermieter das Recht hat, die Wohnung des Mieters zu betreten, um dort einen Rauchmelder zu installieren.

Der Vermieter kann dies grundsätzlich auch selbst tun und muss hierzu keinen Handwerker beauftragen, um Kosten zu sparen.

 

Voraussetzung für das Betreten der Wohnung des Mieters ist noch, dass sich der Vermieter rechtzeitig ankündigt (etwas 7 - 10 Tage vor dem Installationstermin).

 

Damit sich das Mietverhältnis gut gestaltet, empfehlen wir stets den Mietparteien, sich im Fall eines notwendigen Betretens der Mietwohnung einvernehmlich abzustimmen. So kann leicht ein unnötiger Streit vermieden werden.

Eigenbedarf auch bei Härtefällen möglich

Eigenbedarfskündigung
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Im Bereich des Eigenbedarfes herrscht oft bei Vermietern erhebliche Unsicherheit, in welchen Fällen überhaupt eine Eigenbedarfskündigung möglich ist.

 

Der Gesetzgeber erlaubt es Vermietern grundsätzlich für sich oder seine Familie in Fällen von Eigenbedarf gegenüber Mietern eine Kündigung auszusprechen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

 

In diesem Zusammenhang ist es auch möglich, diese Kündigung gegenüber sozial Benachteiligten auszusprechen. Dies hat z. B das Amtsgericht München in einer Entscheidung vom 26.07.2018 so entschieden (Az. 433 C 19586/17). Dort wurde gegenüber einer älteren Mietern (78 Jahe), die gehbehindert war und bereits 30 Jahre in der Wohnung lebte, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. 

Das Gericht hat dies für zulässig erachtet, weil der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt nach München verlegen wollte, um dort eine Stelle als Arzt antreten zu können. Dieses Nutzungsinteressen sei in diesem Fall zu berücksichtigen, hat das Gericht geurteilt.

 

Entscheidend war im vorliegenden Fall auch, dass der Vermieter sein Nutzungsinteresse gut begründet hatte. Generell sind Eigenbedarfskündigung nicht ganz unproblematisch, da nicht nur rechtliche Vorgaben eingehalten werden müssen, sondern auch formellen Anforderungen genügt sein muss. 

Grundsteuererlass bei Wohnungsleerstand - Anträge noch bis zum 31. März stellen!

Achtung Vermieter!

Vermieter können grundsätzlich noch bis zum 31. März 2019 einen Antrag auf  einen Teilerlass der Grundsteuer stellen, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet Mietausfälle hatten.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 % hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind (25 % Grundsteuererlass) oder eine Immobilie vollständig ertraglos war (50 % Grundsteuererlass). Dabei darf der Vermieter den Mietausfall nicht zu vertreten haben, wie z. B. in Fällen von Leerstand wegen Brand-/Wasserschaden, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit.

Zuständig für die Anträge sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden; in den Stadtstaaten sind die Finanzämter zuständig.

Dies gilt für den Veranlagungszeitraum 2018.


Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bei Schädlingsbefall

Schädlingsbefall und Rücktritt vom Kaufvertrag
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Immobilien werden in der Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft.

Das bedeutet, dass der Käufer eines Hauses grundsätzlich keine Möglichkeit hat, wegen bestehender Mängel an der Immobilie gegen den Verkäufer vorzugehen.

 

Dies gilt aber nicht immer!

So hat jetzt das Oberlandesgericht Braunschweig entschieden (9 U 51/17), dass auch wenn der Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen hat, ein erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes einen Mangel darstellt, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Verkäufer den Käufer nicht darüber aufgeklärt, dass ein massiver Schädlingsbefall seit längerer Zeit an der Immobilie bestanden hat und dies dem Verkäufer auch bekannt war.

Das Gericht hat geurteilt, dass hier dem Verkäufer auch nicht geholfen hat, dass er die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen hatte. Selbst der Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit Jahren von Schädlingen befallen waren, befreite in diesem Fall nicht der Verkäufer davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehens des Mangels mitzuteilen.

Verwalter müssen sich fortbilden

Fortbildungspflicht für Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage
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Der Gesetzgeber hat die Rechte von Wohnungseigentümer verbessert und eine Fortbildungspflicht für Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage beschlossen.

 

Die Qualität des Verwalters ist seit je her ein entscheidendes Kriterium für die Eigentümer und Bewohner einer Wohnungseigentumsanlage, welche den Regelungen des WEG (Wohnungseigentumsgesetzes) unterliegt.

 

Ab August 2018 besteht daher die Pflicht für Verwalter einer entsprechenden Anlage, sich fortlaufend fortzubilden.

Die Details zur Fortbildung sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Bis 2020 müssen Verwalter 20 Fortbildungsstunden innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren  nachweisen.

Eigentümer einer Anlage sollten daher zukünftig auf die ausreichende Qualifikation ihrer Verwalter achten. Dies gilt gerade auch dann, wenn es sich um eine weiter vermietete Immobilie handelt. Hier ist ein guter Verwalter ein besonders wichtiges Kriterium dafür, dass es später zu keinen Problemen mit den Mietern kommt.

Ständig Ärger um das Hausgeld - Dauerproblem in der WEG

Problem: Fehlende Hausgeldzahlungen und Pflichten des Verwalters
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Die Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) ist nicht einfach.  

Das Hausgeld ist dabei ein Dauerproblem. Oft zahlt einer oder mehrere Mitglieder der WEG über Jahre kein Hausgeld und es kommt dann der Folge deshalb zu finanziellen Problemen innerhalb der WEG. Diese Probleme sind häufig auch so groß, dass die Zwangsversteigerung der Immobilie betrieben werden muss.

Aus dem Versteigerungserlös können dann die übrigen Wohnungseigentümer ihren Anteil am Hausgeld zurück fordern.

Interessant hierbei: Der Verwalter der WEG muss dies (selbstständig) auch im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahren beantragen - sogar ohne entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden: Urteil vom 8.12.2017, Az. V ZR 82/17.

 

Rund um das Wohnungseigentum gibt es vielfältige Problempunkte:

  • Verwalter
  • Wohnungseigtümerversammlung
  • Hausgeld
  • Instandhaltungsrücklagen
  • Beschlussfassungen

 

Holen Sie daher rechtzeitig Rechtsrat ein.

 

Problemfeld Entlastung des Verwalters im Wohnungseigentum

Entlastung des Verwalters
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Ein immer wieder kehrendes Problemfeld im Rahmen des Wohnungseigentums ist das Thema: Entlastung des Verwalters

 

Aber was genau bedeutet es eigentlich, wenn die Wohnungseigentümerversammlung dem jeweiligen Verwalter in der Versammlung die so genannte Entlastung erteilt?

 

Diese Rechtsfolgen sind in der Regel damit verbunden:

  • die zurückliegende Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum, wird durch die Wohnungseigentümer als seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und auch als zweckmäßig gebilligt
  • dem Verwalter wird gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen

Dies hat wieder kürzlich das Landgericht Krefeld so geurteilt: Urteil vom 3.5.2017 - 7 O 20/16.

Rechtlich stellt die Entlastung des Verwalters somit ein so genanntes negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) dar. Dies hat zum Teil sehr weitreichende Folgen:

Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann gegenüber dem Verwalter nur noch sehr wenige Rechte geltend machen, die den Zeitraum betreffen, für den die Entlastung erteilt worden ist.

Dann können gegenüber dem Verwalter nur noch Ansprüche wegen solcher Vorgänge oder Fehler des Verwalters geltend gemacht werden, von denen die Eigentümer bei der Beschlussfassung keine Kenntnis hatten und die auch bei einer sorgfältigen Prüfung (z. B. der Abrechnungsunterlagen) nicht hätten auffallen müssen.

 

Fazit:

Im Ergebnis muss also immer wieder durch die Eigentümer geprüft werden, ob die Handlungen des Verwalters im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung stehen, so wie es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangt.