Beratungsfeld WEG- und Immobilienrecht

  • Vermieterberatung (rechtssicher vermieten)
  • Betriebskostenrecht ( Betriebskosten korrekt abrechnen)

 

  • Nachbarrecht (Wege zur Vermeidung und Lösung von Nachbarschaftskonflikten)

 

  • Baurecht (Öffentliches Bau- und Planungsrecht) (Privates Baurecht)
  • Immobilienkaufrecht
  • Maklerrecht
  • Grundstückkauf
  • Steuer- und Abgabenrecht (Immobilienrelevante Steuerfragen, kommunale Beiträge und Gebühren)
  • Erbrecht (Übertragung und Vererbung von Grundbesitz)

 

 

  • Prüfung von Teilungserklärungen
  • Beratung rund um die Verwaltung Ihres WEG-Objektes (Verwalterrecht)

Nachfolgend haben wir einige interessante Informationen aus den Bereichen des WEG-Rechts sowie des weiteren Immobilienrechts für Sie zusammengestellt:

So schnell kommt man an einen Schwarzbau!

Was tun bei Schwarzbau?
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In unserer Beratungspraxis kommt immer häufiger das Thema Schwarzbau auf die Agenda - und dabei sind die Betroffenen in den meisten Fällen völlig ahnungslos und sich nicht der geringsten Schuld bewusst.

 

Das Szenario:

Die Mandanten sind stolze Eigentümer einer neu erworbenen (gebrauchten und sehr gut erhaltenen) Immobilie. Völlig unerwartet erhalten die Mandanten dann oftmals einige Monate nach Erwerb der Immobilie Post von der Stadt - genauer gesagt von der Bauaufsichtsbehörde.

In dem behördlichen Schreiben wird dann oft moniert, dass man Besitzer eines Schwarzbaues sei und zwar in Form eines nicht genehmigten Ausbaues. Der Klassiker ist hier der nicht genehmigte Dachausbau!

 

Das verblüffende an der Geschichte ist, dass die betroffene Immobilie in dieser Form aber schon Jahre und sehr oft sogar Jahrzehnte, genau so bestanden hat - also auch schon beim Verkäufer der Immobilie. Die Behörde hat jedoch bisher nie reagiert.

 

An dieses Szenario schließen sich viele Rechtsfragen an:

 

Kann man gegen die Stadt - also gegen die Bauaufsichtsbehörde vorgehen?

Gibt es so etwas wie Bestandsschutz oder Vertrauensschutz?

Kann man sich gegen den Verkäufer der Immobilie wenden?

Sind die verhängten Sanktionen angemessen?

 

Es gibt in diesem Bereich viele Fragestellungen und die Rechtslage ist durchaus komplex. Sprechen Sie uns daher rechtzeitig an. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie einen behördlichen Bescheid bekommen haben.

 

Schummeln beim Alter der Immobilie kann teuer werden

Immobilie Sachmängelhaftung
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Das Oberlandesgericht Hamm (Entscheidung vom 02.03.2017; 22 U 82/16) hat entschieden, dass der Käufer einer Immobilie das Recht auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages hat, wenn der Verkäufer beim Alter der Immobilie unrichtige Angaben gemacht hat.

 

Die gilt auch dann, wenn nur relativ geringfügige Abweichungen bei der Altersangabe durch den Verkäufer erfolgt sind.

 

Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag beurkunden lassen, dass die Immobilien erst 1997 errichtet worden sei. Tatsächlich ließ sich aber nachweisen, dass die Immobilie bereits im ersten Quartal des Jahres 1995 errichtet wurde.

Obwohl hier "nur" eine Abweichung von 2 Jahren vorgelegen hat, sieht das Gericht in dieser Tatsache einen Sachmangel, der dem Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen dieser falschen Angabe gibt!

 

Bei der Altersangabe handelte es sich im vorliegenden Fall nämlich um eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache, sagt das Gericht - und hier hilft selbst ein - oftmals in Grundstückskaufverträgen - enthaltender allgemeiner Ausschluss einer Sachmängelhaftung dem Verkäufer nicht.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Stermann Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein kurzer Hinweis in eigener Sache:

 

Die Rechtsanwaltskammer Hamm hat Herrn Rechtsanwalt Dirk Stermann nunmehr auch die Befugnis verliehen, die zusätzliche Bezeichnung Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu führen.

 

Ein Fachanwalt ist ein Rechtsanwalt, der besondere Kenntnisse und praktische Erfahrungen in einem bestimmten Rechtsgebiet vorweisen kann. Der Fachanwalt für Mietrecht verfügt u. a. über besondere Kenntnisse in den Bereichen Wohnraummietrecht, Gewerberaummiete, Wohnungseigentumsrecht, Pachtrecht, Immobilienrecht, Maklerrecht und Nachbarrecht.

Makler dürfen keine Gebühr für Wohnungsbesichtigung verlangen

Mieter Makler Bestellerprinzip
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Makler dürfen keine Gebühren für die Besichtigung einer Wohnung verlangen.

Dies hat das Landgericht Stuttgart in einer Entscheidung vom 15.6.2016 (Az. 38 O 10/16 - Entscheidung noch nicht rechtskräftig) geurteilt.

In dem Fall hatte die Wettbewerbszentrale einen Makler auf Unterlassung der Geltendmachung einer Besichtigungsgebühr von ca. 35 € verklagt.

Das Landgericht hatte darauf hin ausgeurteilt, dass die Erhebung einer Besichtigungsgebühr unrechtmäßig sei.

Hintergrund hierfür ist das "Bestellerprinzip". Seit dem 1.6.2015 ist dieses Bestellerprinzip näher im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) geregelt. Diese Regelung besagt u. a., dass die herkömmliche Vermittlungsprovision für den Mietinteressenten grundsätzlich entfällt. Aber vor diesem Hintergrund sind auch die Erhebungen von sonstigen Gebühren oder Pauschalen unzulässig, weil dies als Umgehung des gesetzlich fixierten Bestellerpinzips gewertet werden kann.

Grundsteuererlass bei Wohnungsleerstand - Anträge noch bis zum 31. März stellen!

Achtung Vermieter!

Vermieter können grundsätzlich noch bis zum 31. März 2016 einen Antrag auf  einen Teilerlass der Grundsteuer stellen, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet Mietausfälle hatten.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 % hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind (25 % Grundsteuererlass) oder eine Immobilie vollständig ertraglos war (50 % Grundsteuererlass). Dabei darf der Vermieter den Mietausfall nicht zu vertreten haben, wie z. B. in Fällen von Leerstand wegen Brand-/Wasserschaden, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit.

Zuständig für die Anträge sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden; in den Stadtstaaten sind die Finanzämter zuständig.

Dies gilt für den Veranlagungszeitraum 2015.


Videoüberwachung des eigenen Grundstücks

Viedeoüberwachung

In unserer Praxis taucht immer wieder die Frage auf, in wie weit eine Videoüberwachung des eigenen Grundstücks zulässig ist.

 

Zu diesem Thema hat gerade wieder das Amtsgericht München (Az. 191 C 23903/14) eine relativ weit reichende Entscheidung getroffen.

Danach ist eine Videoüberwachung des eigenen Grundstücks sogar dann noch erlaubt, wenn auch noch zusätzlich ein (kleiner) Teil des Gehweges vor dem Grundstück des Eigentümers vom Kamerabereich der Videoüberwachungsanlage mit erfasst wird.

Gegen diese Art und den Umfang der Überwachung wollte sich der Nachbar vor Gericht zur Wehr setzten, weil der Nachbar der Auffassung war, dass sein allgemeines Persönlichkeitsrecht durch die - seiner Ansicht nach viel zu weit gehende Videoüberwachung - verletzt werde.

Dies sah das Gericht in diesem Fall aber nicht so, da der Grundstückeigentümer hier nachweisen konnte, in der Vergangenheit schon einmal das Opfer eines Eigentumsdeliktes geworden zu sein.

In diesem Fall entschied das Gericht daher, dass der Schutz des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes (des Nachbarn) hinter das stärkere Schutzinteresse des Grundstückbesitzer auf Unversehrtheit seines Eigentum zurücktreten muss. Die Videoüberwachung war demnach auch samt Überwachung des Gehweges hier zulässig.

Mietpreisbremse in NRW

Ab dem 1.7.2015 gilt auch in Nordrhein-Westfalen in einigen Städten die so genannte Mietpreisbremse.

 

Die Mietpreisbremse bedeutet, dass in den betreffenden Gebieten die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

 

Sowohl für Vermieter wie auch für Mieter kann die Mietpreisbremse im Einzelfall erhebliche Probleme bei der praktischen Handhabung mit sich bringen. Viele Details sind hier derzeit noch völlig unklar und werden ganz sicher erst bei einer Überprüfung durch Gerichte endgültig geklärt werden können.

Einzelne Verbände halten die Mietpreisbremse generell für nicht gesetzeskonform.

 

In der näheren Umgebung gilt die Mietpreisbremse derzeit für Städte wie z. B. Paderborn und Bielefeld. In Herford gilt die Mietpreisbremse zur Zeit nicht!

  

Ab jetzt gilt das Bestellerprinzip für Makler

Wer die Musik bestellt hat, bezahlt sie auch!

Dieser Grundsatz gilt ab dem 1.6.2015 nun auch ausdrücklich für die Beauftragung von Wohnungsmaklern.

 

Bislang war es in der Praxis häufig so, dass ein Vermieter einen Makler mit der Vermittlung einer freien Mietwohnung beauftragt hatte und der Mieter dann bei Zustandekommen eines Mietvertrags den Makler für die erfolgreiche Vermittlung der Wohnung bezahlen musste.

Diese Praxis hat der Gesetzgeber nun untersagt: Nur derjenige der dem Makler ausdrücklich den Auftrag für eine Wohnungsvermittlung erteilt hat, muss dann auch die Provision an der Makler bei erfolgreicher Vermittlung einer Wohnung bezahlen. 

Personen, die gegen diese neue gesetzliche Regelung verstoßen, droht unter Umständen ein empfindliches Bußgeld bis zu 25.000 €.

Bei fehlerhaften Immobilienanzeigen droht jetzt Bußgeld

Seit dem 1. Mai 2015 kann gegenüber Personen, die sich bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien - also bei geschalteten Anzeigen in Zeitungen, aber auch auf Online-Portalen - nicht an die bereits im letzten Jahr verschärften Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit der Immobilie halten, ein empfindliches Bußgeld verhängt werden. Diese Verschärfung gilt für Eigentümer, Vermieter, Verwalter und Makler von Immobilien, die Anzeigen schalten lassen. Bereits im Mai 2014 wurden die verschäften Regeln durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 eingeführt; jetzt droht nach Ablauf einer Eingewöhnungszeit bei Nichtbeachtung der Pflichtangaben ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro.


Folgende Pflichtangaben sind bei Wohngebäuden im jeweiligen Inserat zu machen, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt:

  • die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
  • den im Energieausweis genannten Endernergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
  • das im Energieausweis genante Baujahr
  • die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse

Ältere Energieausweise (Erstellung vor dem 1. Mai 2014) erhalten in der Regel keine Energieeffizienzklasse; diese Ausweise können im Rahmen ihrer Geltungsdauer weiter verwendet werden.


Raus aus teuren Immobilienkrediten

Wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrungen haben viele Bankkunden die Möglichkeit teure Immobilienkredite zu widerrufen um einen billigeren Kredit aufzunehmen.

 

Sollten Sie ab 2002 einen Immobilienkredit aufgenommen haben und höhere Zinsen als heute üblich zahlen, dann sollten Sie Ihren Kredit auf fehlerhafte Widerrufsbelehrungen überprüfen. Gegebenenfalls können Sie heute noch den alten Kredit widerrufen und einen neuen Kredit mit wesentlichen günstigeren Zinsen aufnehmen.

 

Doch Vorsicht: Widerrufen Sie den Kredit erst, wenn Sie festgestellt haben, dass Sie die Restschuld des alten Kredites auf einmal zurückzahlen können oder bereits eine Anschlussfinanzierung haben! Denn die Restschuld des widerrufenen Kredits wird mit dem Widerruf sofort zur Rückzahlung fällig!


Mit dem "Widerrufs-Joker" können Sie also möglicherweise Ihre Zinsbelastung senken - auch ohne das dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Widerrufsbelehrungen sind seit dem 1.11.2002 in allen Darlehnsverträgen enthalten, denn seit diesem Datum steht jedem Kreditnehmer ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu (§ 495 BGB), über das die Bank eindeutig und transparent informieren muss. Wenn jedoch diese Belehrung fehlerhaft ist, dann beginnt die Widerrufsfrist gar nicht zu laufen und ein Widerruf kann daher auch noch Jahre nach dem Vertragsschluss erfolgen, obwohl so eine langfristige "Austiegsmöglichkeit" ursprünglich weder von der Bank noch vom Kreditnehmer beabsichtigt war.

 

Haben Sie Fragen hierzu? Dann vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin mit uns!