Beratungsfeld WEG- und Immobilienrecht

  • Vermieterberatung (rechtssicher vermieten)
  • Betriebskostenrecht ( Betriebskosten korrekt abrechnen)

 

  • Nachbarrecht (Wege zur Vermeidung und Lösung von Nachbarschaftskonflikten)

 

  • Baurecht (Öffentliches Bau- und Planungsrecht) (Privates Baurecht)
  • Immobilienkaufrecht
  • Maklerrecht
  • Grundstückkauf
  • Steuer- und Abgabenrecht (Immobilienrelevante Steuerfragen, kommunale Beiträge und Gebühren)
  • Erbrecht (Übertragung und Vererbung von Grundbesitz)

 

 

  • Prüfung von Teilungserklärungen
  • Beratung rund um die Verwaltung Ihres WEG-Objektes (Verwalterrecht)

Nachfolgend haben wir einige interessante Informationen aus den Bereichen des WEG-Rechts sowie des weiteren Immobilienrechts für Sie zusammengestellt:

Problemfeld Entlastung des Verwalters im Wohnungseigentum

Entlastung des Verwalters
Bildquelle: Pixabay

Ein immer wieder kehrendes Problemfeld im Rahmen des Wohnungseigentums ist das Thema: Entlastung des Verwalters

 

Aber was genau bedeutet es eigentlich, wenn die Wohnungseigentümerversammlung dem jeweiligen Verwalter in der Versammlung die so genannte Entlastung erteilt?

 

Diese Rechtsfolgen sind in der Regel damit verbunden:

  • die zurückliegende Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum, wird durch die Wohnungseigentümer als seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und auch als zweckmäßig gebilligt
  • dem Verwalter wird gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen

Dies hat wieder kürzlich das Landgericht Krefeld so geurteilt: Urteil vom 3.5.2017 - 7 O 20/16.

Rechtlich stellt die Entlastung des Verwalters somit ein so genanntes negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) dar. Dies hat zum Teil sehr weitreichende Folgen:

Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann gegenüber dem Verwalter nur noch sehr wenige Rechte geltend machen, die den Zeitraum betreffen, für den die Entlastung erteilt worden ist.

Dann können gegenüber dem Verwalter nur noch Ansprüche wegen solcher Vorgänge oder Fehler des Verwalters geltend gemacht werden, von denen die Eigentümer bei der Beschlussfassung keine Kenntnis hatten und die auch bei einer sorgfältigen Prüfung (z. B. der Abrechnungsunterlagen) nicht hätten auffallen müssen.

 

Fazit:

Im Ergebnis muss also immer wieder durch die Eigentümer geprüft werden, ob die Handlungen des Verwalters im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung stehen, so wie es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangt.

 

Makler müssen notwendige Angaben zum Energieverbrauch in Anzeigen aufnehmen

Pflichtangaben von Immobilienmaklern zum Energieverbrauch
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gerade aktuell entschieden, welche Pflichten Immobilienmakler haben, wenn sie Immobilienanzeigen zum Verkauf oder zur Vermietung von Immobilien tätigen.

Aufgrund von mehreren vorgeschalteten Gerichtsverfahren haben die höchsten deutschen Richter jetzt geurteilt, dass folgende Angaben zum Energieverbrauch u. a. in den Immobilienanzeigen enthalten sein müssen:

  • die Art des Energieausweises
  • der wesentliche Energieträger
  • das Baujahr des Wohngebäudes
  • die Enerieeffizienzklasse
  • der Wert des Energiebedarfs oder Endenergieverbrauchs

Die Einzelheiten hierzu sind durchaus komplex. Rechtsgrundlage ist § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Allerdings verpflichten die Vorschriften grundsätzlich erst einmal nur die Verkäufer und Vermieter von Immobilien über die Angaben zum Energieverbrauch. Aber der BGH hat jetzt festgestellt, dass auch Immobilienmakler bei Missachtung der Pflicht zu den notwendigen Angaben zum Energieverbrauch deswegen belangt werden können. Und zwar deshalb, weil in diesem Verhalten eine sogenannte Irreführung von Verbrauchern durch Vorenthaltung von Informationen gesehen werden kann (§ 5a UWG i. V. m. Art. 12 Abs.  4 der Richtlinie 2013/31/EU).

Quelle: BGH Urteile vom 05.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17.

So schnell kommt man an einen Schwarzbau!

Was tun bei Schwarzbau?
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In unserer Beratungspraxis kommt immer häufiger das Thema Schwarzbau auf die Agenda - und dabei sind die Betroffenen in den meisten Fällen völlig ahnungslos und sich nicht der geringsten Schuld bewusst.

 

Das Szenario:

Die Mandanten sind stolze Eigentümer einer neu erworbenen (gebrauchten und sehr gut erhaltenen) Immobilie. Völlig unerwartet erhalten die Mandanten dann oftmals einige Monate nach Erwerb der Immobilie Post von der Stadt - genauer gesagt von der Bauaufsichtsbehörde.

In dem behördlichen Schreiben wird dann oft moniert, dass man Besitzer eines Schwarzbaues sei und zwar in Form eines nicht genehmigten Ausbaues. Der Klassiker ist hier der nicht genehmigte Dachausbau!

 

Das verblüffende an der Geschichte ist, dass die betroffene Immobilie in dieser Form aber schon Jahre und sehr oft sogar Jahrzehnte, genau so bestanden hat - also auch schon beim Verkäufer der Immobilie. Die Behörde hat jedoch bisher nie reagiert.

 

An dieses Szenario schließen sich viele Rechtsfragen an:

 

Kann man gegen die Stadt - also gegen die Bauaufsichtsbehörde vorgehen?

Gibt es so etwas wie Bestandsschutz oder Vertrauensschutz?

Kann man sich gegen den Verkäufer der Immobilie wenden?

Sind die verhängten Sanktionen angemessen?

 

Es gibt in diesem Bereich viele Fragestellungen und die Rechtslage ist durchaus komplex. Sprechen Sie uns daher rechtzeitig an. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie einen behördlichen Bescheid bekommen haben.

 

Schummeln beim Alter der Immobilie kann teuer werden

Immobilie Sachmängelhaftung
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Das Oberlandesgericht Hamm (Entscheidung vom 02.03.2017; 22 U 82/16) hat entschieden, dass der Käufer einer Immobilie das Recht auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages hat, wenn der Verkäufer beim Alter der Immobilie unrichtige Angaben gemacht hat.

 

Die gilt auch dann, wenn nur relativ geringfügige Abweichungen bei der Altersangabe durch den Verkäufer erfolgt sind.

 

Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag beurkunden lassen, dass die Immobilien erst 1997 errichtet worden sei. Tatsächlich ließ sich aber nachweisen, dass die Immobilie bereits im ersten Quartal des Jahres 1995 errichtet wurde.

Obwohl hier "nur" eine Abweichung von 2 Jahren vorgelegen hat, sieht das Gericht in dieser Tatsache einen Sachmangel, der dem Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen dieser falschen Angabe gibt!

 

Bei der Altersangabe handelte es sich im vorliegenden Fall nämlich um eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache, sagt das Gericht - und hier hilft selbst ein - oftmals in Grundstückskaufverträgen - enthaltender allgemeiner Ausschluss einer Sachmängelhaftung dem Verkäufer nicht.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Stermann Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein kurzer Hinweis in eigener Sache:

 

Die Rechtsanwaltskammer Hamm hat Herrn Rechtsanwalt Dirk Stermann nunmehr auch die Befugnis verliehen, die zusätzliche Bezeichnung Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu führen.

 

Ein Fachanwalt ist ein Rechtsanwalt, der besondere Kenntnisse und praktische Erfahrungen in einem bestimmten Rechtsgebiet vorweisen kann. Der Fachanwalt für Mietrecht verfügt u. a. über besondere Kenntnisse in den Bereichen Wohnraummietrecht, Gewerberaummiete, Wohnungseigentumsrecht, Pachtrecht, Immobilienrecht, Maklerrecht und Nachbarrecht.

Makler dürfen keine Gebühr für Wohnungsbesichtigung verlangen

Mieter Makler Bestellerprinzip
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Makler dürfen keine Gebühren für die Besichtigung einer Wohnung verlangen.

Dies hat das Landgericht Stuttgart in einer Entscheidung vom 15.6.2016 (Az. 38 O 10/16 - Entscheidung noch nicht rechtskräftig) geurteilt.

In dem Fall hatte die Wettbewerbszentrale einen Makler auf Unterlassung der Geltendmachung einer Besichtigungsgebühr von ca. 35 € verklagt.

Das Landgericht hatte darauf hin ausgeurteilt, dass die Erhebung einer Besichtigungsgebühr unrechtmäßig sei.

Hintergrund hierfür ist das "Bestellerprinzip". Seit dem 1.6.2015 ist dieses Bestellerprinzip näher im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) geregelt. Diese Regelung besagt u. a., dass die herkömmliche Vermittlungsprovision für den Mietinteressenten grundsätzlich entfällt. Aber vor diesem Hintergrund sind auch die Erhebungen von sonstigen Gebühren oder Pauschalen unzulässig, weil dies als Umgehung des gesetzlich fixierten Bestellerpinzips gewertet werden kann.

Grundsteuererlass bei Wohnungsleerstand - Anträge noch bis zum 31. März stellen!

Achtung Vermieter!

Vermieter können grundsätzlich noch bis zum 31. März 2016 einen Antrag auf  einen Teilerlass der Grundsteuer stellen, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet Mietausfälle hatten.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 % hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind (25 % Grundsteuererlass) oder eine Immobilie vollständig ertraglos war (50 % Grundsteuererlass). Dabei darf der Vermieter den Mietausfall nicht zu vertreten haben, wie z. B. in Fällen von Leerstand wegen Brand-/Wasserschaden, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit.

Zuständig für die Anträge sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden; in den Stadtstaaten sind die Finanzämter zuständig.

Dies gilt für den Veranlagungszeitraum 2015.


Videoüberwachung des eigenen Grundstücks

Viedeoüberwachung

In unserer Praxis taucht immer wieder die Frage auf, in wie weit eine Videoüberwachung des eigenen Grundstücks zulässig ist.

 

Zu diesem Thema hat gerade wieder das Amtsgericht München (Az. 191 C 23903/14) eine relativ weit reichende Entscheidung getroffen.

Danach ist eine Videoüberwachung des eigenen Grundstücks sogar dann noch erlaubt, wenn auch noch zusätzlich ein (kleiner) Teil des Gehweges vor dem Grundstück des Eigentümers vom Kamerabereich der Videoüberwachungsanlage mit erfasst wird.

Gegen diese Art und den Umfang der Überwachung wollte sich der Nachbar vor Gericht zur Wehr setzten, weil der Nachbar der Auffassung war, dass sein allgemeines Persönlichkeitsrecht durch die - seiner Ansicht nach viel zu weit gehende Videoüberwachung - verletzt werde.

Dies sah das Gericht in diesem Fall aber nicht so, da der Grundstückeigentümer hier nachweisen konnte, in der Vergangenheit schon einmal das Opfer eines Eigentumsdeliktes geworden zu sein.

In diesem Fall entschied das Gericht daher, dass der Schutz des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes (des Nachbarn) hinter das stärkere Schutzinteresse des Grundstückbesitzer auf Unversehrtheit seines Eigentum zurücktreten muss. Die Videoüberwachung war demnach auch samt Überwachung des Gehweges hier zulässig.

Mietpreisbremse in NRW

Ab dem 1.7.2015 gilt auch in Nordrhein-Westfalen in einigen Städten die so genannte Mietpreisbremse.

 

Die Mietpreisbremse bedeutet, dass in den betreffenden Gebieten die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

 

Sowohl für Vermieter wie auch für Mieter kann die Mietpreisbremse im Einzelfall erhebliche Probleme bei der praktischen Handhabung mit sich bringen. Viele Details sind hier derzeit noch völlig unklar und werden ganz sicher erst bei einer Überprüfung durch Gerichte endgültig geklärt werden können.

Einzelne Verbände halten die Mietpreisbremse generell für nicht gesetzeskonform.

 

In der näheren Umgebung gilt die Mietpreisbremse derzeit für Städte wie z. B. Paderborn und Bielefeld. In Herford gilt die Mietpreisbremse zur Zeit nicht!

  

Ab jetzt gilt das Bestellerprinzip für Makler

Wer die Musik bestellt hat, bezahlt sie auch!

Dieser Grundsatz gilt ab dem 1.6.2015 nun auch ausdrücklich für die Beauftragung von Wohnungsmaklern.

 

Bislang war es in der Praxis häufig so, dass ein Vermieter einen Makler mit der Vermittlung einer freien Mietwohnung beauftragt hatte und der Mieter dann bei Zustandekommen eines Mietvertrags den Makler für die erfolgreiche Vermittlung der Wohnung bezahlen musste.

Diese Praxis hat der Gesetzgeber nun untersagt: Nur derjenige der dem Makler ausdrücklich den Auftrag für eine Wohnungsvermittlung erteilt hat, muss dann auch die Provision an der Makler bei erfolgreicher Vermittlung einer Wohnung bezahlen. 

Personen, die gegen diese neue gesetzliche Regelung verstoßen, droht unter Umständen ein empfindliches Bußgeld bis zu 25.000 €.