Beratungsfeld WEG- und Immobilienrecht

  • Vermieterberatung (rechtssicher vermieten)
  • Betriebskostenrecht ( Betriebskosten korrekt abrechnen)

 

  • Nachbarrecht (Wege zur Vermeidung und Lösung von Nachbarschaftskonflikten)

 

  • Baurecht (Öffentliches Bau- und Planungsrecht) (Privates Baurecht)
  • Immobilienkaufrecht
  • Maklerrecht
  • Grundstückkauf
  • Steuer- und Abgabenrecht (Immobilienrelevante Steuerfragen, kommunale Beiträge und Gebühren)
  • Erbrecht (Übertragung und Vererbung von Grundbesitz)

 

 

  • Prüfung von Teilungserklärungen
  • Beratung rund um die Verwaltung Ihres WEG-Objektes (Verwalterrecht)

Nachfolgend haben wir einige interessante Informationen aus den Bereichen des WEG-Rechts sowie des weiteren Immobilienrechts für Sie zusammengestellt:

Der Makler muss wissen, was er sagt

Pflichten eines Grundstücksmaklers
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Brandenburg/Berlin (DAV). Bei dem Erwerb einer Immobilie handelt es sich in den meisten Fällen nicht um alltägliche Geschäfte. Kaum ein Interessent ist selbst in der Lage, die Immobilie richtig zu bewerten und einzuschätzen. Es ist daher sinnvoll und auch anzuraten, sich hier der Hilfe von Profis zu bedienen. Dies gilt sowohl für den Käufer, als auch für den Veräußerer; denn auch dieser hat sicherlich ein Interesse daran, seine Immobilie zu einem guten Preis zu veräußern. Oftmals wird daher ein Makler beauftragt, der nicht nur Interessenten vermitteln soll, sondern auch eine Einschätzung oder Expertise über die Immobilie abgeben soll. Aber wie weit muss sich der Makler auch tatsächlich selbst kundig machen und inwieweit muss er für seine Angaben einstehen? Nur wer die Antworten auf diese Fragen weiß, kann die Angaben des Maklers richtig einschätzen und sieht, falls erforderlich, den noch bestehenden Klärungsbedarf.

Wichtig sind in diesem Zusammenhang die Ausführungen des Oberlandgerichts Brandenburg vom 29. Januar 2019 (AZ.: 6 U 65/17), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) hinweist.

Letztlich wurde in der Entscheidung dem Makler vorgeworfen, er habe den Erwerber nicht oder zumindest nicht ausreichend aufgeklärt und ihm nicht die erforderlichen Informationen zukommen lassen. Geltend gemacht wurden Schadensersatzansprüche, der Makler sah eine solche Vertragsverletzung von seiner Seite nicht, er rechtfertigte sich unter anderem damit, dass er hier nur Informationen, die ihm der Eigentümer der Immobilie zur Verfügung gestellt habe, weitergegeben habe. Die Richter stellten in dieser Entscheidung eine Vielzahl von Grundsätzen auf, die im Wesentlichen beinhalten, dass der Makler dem Erwerber keine falschen Vorstellungen vermitteln darf und die für den Kaufabschluss wesentlichen Auskünfte betreffend das Geschäft oder den Vertragspartner richtig sein müssen. Ebenso hat das Gericht festgelegt, dass der Makler es dem Käufer gegenüber deutlich machen muss, wenn er nicht seine eigenen Informationen weiter gibt, für die er auch einstehen möchte, sondern er nur (gegebenenfalls ungeprüfte) Informationen des Verkäufers weitergibt. Falls dem Makler wesentliche Informationen fehlen oder er diesbezüglich unsicher ist, so muss er auch dies offenlegen.

All dies soll letztlich dazu führen, dass der potentielle Erwerber in die Lage versetzt wird, sich auch über die Qualität der Informationen ein Bild zu machen und zu entscheiden, ob er den Angaben vertraut oder aber weitere Auskünfte diesbezüglich einholt.

Quelle: Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV)

Eigenbedarf auch bei Härtefällen möglich

Eigenbedarfskündigung
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Im Bereich des Eigenbedarfes herrscht oft bei Vermietern erhebliche Unsicherheit, in welchen Fällen überhaupt eine Eigenbedarfskündigung möglich ist.

 

Der Gesetzgeber erlaubt es Vermietern grundsätzlich für sich oder seine Familie in Fällen von Eigenbedarf gegenüber Mietern eine Kündigung auszusprechen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

 

In diesem Zusammenhang ist es auch möglich, diese Kündigung gegenüber sozial Benachteiligten auszusprechen. Dies hat z. B das Amtsgericht München in einer Entscheidung vom 26.07.2018 so entschieden (Az. 433 C 19586/17). Dort wurde gegenüber einer älteren Mietern (78 Jahe), die gehbehindert war und bereits 30 Jahre in der Wohnung lebte, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. 

Das Gericht hat dies für zulässig erachtet, weil der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt nach München verlegen wollte, um dort eine Stelle als Arzt antreten zu können. Dieses Nutzungsinteressen sei in diesem Fall zu berücksichtigen, hat das Gericht geurteilt.

 

Entscheidend war im vorliegenden Fall auch, dass der Vermieter sein Nutzungsinteresse gut begründet hatte. Generell sind Eigenbedarfskündigung nicht ganz unproblematisch, da nicht nur rechtliche Vorgaben eingehalten werden müssen, sondern auch formellen Anforderungen genügt sein muss. 

Grundsteuererlass bei Wohnungsleerstand - Anträge noch bis zum 31. März stellen!

Achtung Vermieter!

Vermieter können grundsätzlich noch bis zum 31. März 2019 einen Antrag auf  einen Teilerlass der Grundsteuer stellen, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet Mietausfälle hatten.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 % hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind (25 % Grundsteuererlass) oder eine Immobilie vollständig ertraglos war (50 % Grundsteuererlass). Dabei darf der Vermieter den Mietausfall nicht zu vertreten haben, wie z. B. in Fällen von Leerstand wegen Brand-/Wasserschaden, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit.

Zuständig für die Anträge sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden; in den Stadtstaaten sind die Finanzämter zuständig.

Dies gilt für den Veranlagungszeitraum 2018.


Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bei Schädlingsbefall

Schädlingsbefall und Rücktritt vom Kaufvertrag
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Immobilien werden in der Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft.

Das bedeutet, dass der Käufer eines Hauses grundsätzlich keine Möglichkeit hat, wegen bestehender Mängel an der Immobilie gegen den Verkäufer vorzugehen.

 

Dies gilt aber nicht immer!

So hat jetzt das Oberlandesgericht Braunschweig entschieden (9 U 51/17), dass auch wenn der Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen hat, ein erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes einen Mangel darstellt, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Verkäufer den Käufer nicht darüber aufgeklärt, dass ein massiver Schädlingsbefall seit längerer Zeit an der Immobilie bestanden hat und dies dem Verkäufer auch bekannt war.

Das Gericht hat geurteilt, dass hier dem Verkäufer auch nicht geholfen hat, dass er die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen hatte. Selbst der Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit Jahren von Schädlingen befallen waren, befreite in diesem Fall nicht der Verkäufer davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehens des Mangels mitzuteilen.

Verwalter müssen sich fortbilden

Fortbildungspflicht für Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage
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Der Gesetzgeber hat die Rechte von Wohnungseigentümer verbessert und eine Fortbildungspflicht für Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage beschlossen.

 

Die Qualität des Verwalters ist seit je her ein entscheidendes Kriterium für die Eigentümer und Bewohner einer Wohnungseigentumsanlage, welche den Regelungen des WEG (Wohnungseigentumsgesetzes) unterliegt.

 

Ab August 2018 besteht daher die Pflicht für Verwalter einer entsprechenden Anlage, sich fortlaufend fortzubilden.

Die Details zur Fortbildung sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Bis 2020 müssen Verwalter 20 Fortbildungsstunden innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren  nachweisen.

Eigentümer einer Anlage sollten daher zukünftig auf die ausreichende Qualifikation ihrer Verwalter achten. Dies gilt gerade auch dann, wenn es sich um eine weiter vermietete Immobilie handelt. Hier ist ein guter Verwalter ein besonders wichtiges Kriterium dafür, dass es später zu keinen Problemen mit den Mietern kommt.

Ständig Ärger um das Hausgeld - Dauerproblem in der WEG

Problem: Fehlende Hausgeldzahlungen und Pflichten des Verwalters
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Die Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) ist nicht einfach.  

Das Hausgeld ist dabei ein Dauerproblem. Oft zahlt einer oder mehrere Mitglieder der WEG über Jahre kein Hausgeld und es kommt dann der Folge deshalb zu finanziellen Problemen innerhalb der WEG. Diese Probleme sind häufig auch so groß, dass die Zwangsversteigerung der Immobilie betrieben werden muss.

Aus dem Versteigerungserlös können dann die übrigen Wohnungseigentümer ihren Anteil am Hausgeld zurück fordern.

Interessant hierbei: Der Verwalter der WEG muss dies (selbstständig) auch im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahren beantragen - sogar ohne entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden: Urteil vom 8.12.2017, Az. V ZR 82/17.

 

Rund um das Wohnungseigentum gibt es vielfältige Problempunkte:

  • Verwalter
  • Wohnungseigtümerversammlung
  • Hausgeld
  • Instandhaltungsrücklagen
  • Beschlussfassungen

 

Holen Sie daher rechtzeitig Rechtsrat ein.

 

Problemfeld Entlastung des Verwalters im Wohnungseigentum

Entlastung des Verwalters
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Ein immer wieder kehrendes Problemfeld im Rahmen des Wohnungseigentums ist das Thema: Entlastung des Verwalters

 

Aber was genau bedeutet es eigentlich, wenn die Wohnungseigentümerversammlung dem jeweiligen Verwalter in der Versammlung die so genannte Entlastung erteilt?

 

Diese Rechtsfolgen sind in der Regel damit verbunden:

  • die zurückliegende Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum, wird durch die Wohnungseigentümer als seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und auch als zweckmäßig gebilligt
  • dem Verwalter wird gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen

Dies hat wieder kürzlich das Landgericht Krefeld so geurteilt: Urteil vom 3.5.2017 - 7 O 20/16.

Rechtlich stellt die Entlastung des Verwalters somit ein so genanntes negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) dar. Dies hat zum Teil sehr weitreichende Folgen:

Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann gegenüber dem Verwalter nur noch sehr wenige Rechte geltend machen, die den Zeitraum betreffen, für den die Entlastung erteilt worden ist.

Dann können gegenüber dem Verwalter nur noch Ansprüche wegen solcher Vorgänge oder Fehler des Verwalters geltend gemacht werden, von denen die Eigentümer bei der Beschlussfassung keine Kenntnis hatten und die auch bei einer sorgfältigen Prüfung (z. B. der Abrechnungsunterlagen) nicht hätten auffallen müssen.

 

Fazit:

Im Ergebnis muss also immer wieder durch die Eigentümer geprüft werden, ob die Handlungen des Verwalters im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung stehen, so wie es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangt.

 

Makler müssen notwendige Angaben zum Energieverbrauch in Anzeigen aufnehmen

Pflichtangaben von Immobilienmaklern zum Energieverbrauch
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gerade aktuell entschieden, welche Pflichten Immobilienmakler haben, wenn sie Immobilienanzeigen zum Verkauf oder zur Vermietung von Immobilien tätigen.

Aufgrund von mehreren vorgeschalteten Gerichtsverfahren haben die höchsten deutschen Richter jetzt geurteilt, dass folgende Angaben zum Energieverbrauch u. a. in den Immobilienanzeigen enthalten sein müssen:

  • die Art des Energieausweises
  • der wesentliche Energieträger
  • das Baujahr des Wohngebäudes
  • die Enerieeffizienzklasse
  • der Wert des Energiebedarfs oder Endenergieverbrauchs

Die Einzelheiten hierzu sind durchaus komplex. Rechtsgrundlage ist § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Allerdings verpflichten die Vorschriften grundsätzlich erst einmal nur die Verkäufer und Vermieter von Immobilien über die Angaben zum Energieverbrauch. Aber der BGH hat jetzt festgestellt, dass auch Immobilienmakler bei Missachtung der Pflicht zu den notwendigen Angaben zum Energieverbrauch deswegen belangt werden können. Und zwar deshalb, weil in diesem Verhalten eine sogenannte Irreführung von Verbrauchern durch Vorenthaltung von Informationen gesehen werden kann (§ 5a UWG i. V. m. Art. 12 Abs.  4 der Richtlinie 2013/31/EU).

Quelle: BGH Urteile vom 05.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17.

So schnell kommt man an einen Schwarzbau!

Was tun bei Schwarzbau?
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In unserer Beratungspraxis kommt immer häufiger das Thema Schwarzbau auf die Agenda - und dabei sind die Betroffenen in den meisten Fällen völlig ahnungslos und sich nicht der geringsten Schuld bewusst.

 

Das Szenario:

Die Mandanten sind stolze Eigentümer einer neu erworbenen (gebrauchten und sehr gut erhaltenen) Immobilie. Völlig unerwartet erhalten die Mandanten dann oftmals einige Monate nach Erwerb der Immobilie Post von der Stadt - genauer gesagt von der Bauaufsichtsbehörde.

In dem behördlichen Schreiben wird dann oft moniert, dass man Besitzer eines Schwarzbaues sei und zwar in Form eines nicht genehmigten Ausbaues. Der Klassiker ist hier der nicht genehmigte Dachausbau!

 

Das verblüffende an der Geschichte ist, dass die betroffene Immobilie in dieser Form aber schon Jahre und sehr oft sogar Jahrzehnte, genau so bestanden hat - also auch schon beim Verkäufer der Immobilie. Die Behörde hat jedoch bisher nie reagiert.

 

An dieses Szenario schließen sich viele Rechtsfragen an:

 

Kann man gegen die Stadt - also gegen die Bauaufsichtsbehörde vorgehen?

Gibt es so etwas wie Bestandsschutz oder Vertrauensschutz?

Kann man sich gegen den Verkäufer der Immobilie wenden?

Sind die verhängten Sanktionen angemessen?

 

Es gibt in diesem Bereich viele Fragestellungen und die Rechtslage ist durchaus komplex. Sprechen Sie uns daher rechtzeitig an. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie einen behördlichen Bescheid bekommen haben.

 

Schummeln beim Alter der Immobilie kann teuer werden

Immobilie Sachmängelhaftung
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Das Oberlandesgericht Hamm (Entscheidung vom 02.03.2017; 22 U 82/16) hat entschieden, dass der Käufer einer Immobilie das Recht auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages hat, wenn der Verkäufer beim Alter der Immobilie unrichtige Angaben gemacht hat.

 

Die gilt auch dann, wenn nur relativ geringfügige Abweichungen bei der Altersangabe durch den Verkäufer erfolgt sind.

 

Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag beurkunden lassen, dass die Immobilien erst 1997 errichtet worden sei. Tatsächlich ließ sich aber nachweisen, dass die Immobilie bereits im ersten Quartal des Jahres 1995 errichtet wurde.

Obwohl hier "nur" eine Abweichung von 2 Jahren vorgelegen hat, sieht das Gericht in dieser Tatsache einen Sachmangel, der dem Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen dieser falschen Angabe gibt!

 

Bei der Altersangabe handelte es sich im vorliegenden Fall nämlich um eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache, sagt das Gericht - und hier hilft selbst ein - oftmals in Grundstückskaufverträgen - enthaltender allgemeiner Ausschluss einer Sachmängelhaftung dem Verkäufer nicht.