Beratungsschwerpunkt Mietrecht

Unsere Kanzlei berät Sie in allen Fragen des Mietrechts einschließlich des Pachtrechts. In unserer täglichen Praxis vertreten wir Vermieter in gleicher Weise wie Mieter. Dies hat für unsere Mandanten den Vorteil, dass wir sowohl die Vermieter-/Verpächtersicht als auch die Mieter-/Pächtersicht kennen.

 

Wir beraten Sie insbesondere in allen Fragen des Pachtrechts, Gewerbemietrechts und der Wohnraummiete. Wir erstellen für Sie bei Bedarf Mietverträge oder Pachtverträge, die speziell auf Ihre persönlichen Bedürfnisse und auf Ihr Miet- bzw. Pachtobjekt zugeschnitten sind.

 

Wir übernehmen für Sie im Bedarfsfall die Beitreibung offener Mieten und offener Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Ebenso übernehmen wir für Sie die ordentliche oder fristlose Kündigung von Mietverträgen, sei es wegen Eigenbedarfes, Zahlungsverzuges oder sonstigen wichtigen Gründen. Darüber hinaus führen wir für unsere Mandanten einen etwaig erforderlichen Räumungsprozess und beraten Sie im Übrigen in allen Streitigkeiten, die sich aus Miet- oder Pachtverträgen ergeben können.

Einige interessante Informationen aus dem Bereich des Mietrechts haben wir nachfolgend noch einmal für Sie zusammengestellt:

Makler müssen notwendige Angaben zum Energieverbrauch in Anzeigen aufnehmen

Pflichtangaben von Immobilienmaklern zum Energieverbrauch
Bildquelle: Pixabay

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gerade aktuell entschieden, welche Pflichten Immobilienmakler haben, wenn sie Immobilienanzeigen zum Verkauf oder zur Vermietung von Immobilien tätigen.

Aufgrund von mehreren vorgeschalteten Gerichtsverfahren haben die höchsten deutschen Richter jetzt geurteilt, dass folgende Angaben zum Energieverbrauch u. a. in den Immobilienanzeigen enthalten sein müssen:

  • die Art des Energieausweises
  • der wesentliche Energieträger
  • das Baujahr des Wohngebäudes
  • die Enerieeffizienzklasse
  • der Wert des Energiebedarfs oder Endenergieverbrauchs

Die Einzelheiten hierzu sind durchaus komplex. Rechtsgrundlage ist § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Allerdings verpflichten die Vorschriften grundsätzlich erst einmal nur die Verkäufer und Vermieter von Immobilien über die Angaben zum Energieverbrauch. Aber der BGH hat jetzt festgestellt, dass auch Immobilienmakler bei Missachtung der Pflicht zu den notwendigen Angaben zum Energieverbrauch deswegen belangt werden können. Und zwar deshalb, weil in diesem Verhalten eine sogenannte Irreführung von Verbrauchern durch Vorenthaltung von Informationen gesehen werden kann (§ 5a UWG i. V. m. Art. 12 Abs.  4 der Richtlinie 2013/31/EU).

Quelle: BGH Urteile vom 05.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17.

Nebenkostenabrechnung 2016

Nebenkosten richtig abrechnen

Alle Jahre wieder! Die leidige Nebenkostenabrechnung.

Das Jahr 2017 neigt sich langsam aber sicher dem Ende entgegen. Deshalb jetzt noch einmal der wichtige Hinweis für alle Vermieter, die für das Vorjahr, also den Abrechnungszeitraum 2016 noch keine Nebenkostenabrechnung für ihre vermieteten Objekte erstellt haben:
Alle Vermieter, die nach dem Kalenderjahr abrechnen, haben (nur) noch bis zum Jahresende Zeit, um die Abrechnung zu erstellen und diese dann ihren Mietern zuzustellen. 

Sollte dies nicht bis zum 31.12.2017 gelingen, droht jedenfalls der Ausschluss einer etwaigen Nachforderung. Deshalb sollte jetzt gehandelt werden!

 

Sprechen Sie uns an, wenn Sie Hilfe bei der Erstellung oder Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung benötigen - wir helfen Ihnen gerne weiter.

Mieter zieht nicht aus ...

Verspätete Rückgabe Mietwohnung
Bildquelle: pixabay

... das kann teuer werden - und zwar für den Mieter.

 

Wenn ein Mieter nach einer erfolgten Kündigung des Mietverhältnisses nicht aus der Wohnung auszieht, kann dies für den Mieter teuer werden.

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden (Urteil vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16), dass der Vermieter bei einer verspäteten Rückgabe  der Wohnung vom Mieter dann für den Zeitraum, den der Mieter noch in der Wohnung verbleibt, obwohl die Kündigung wirksam war, die ortsübliche Miete verlangen darf. Diese ortsübliche Miete ist jedoch in vielen Fällen wesentlich höher als die tatsächliche laut Mietvertrag geschuldete Miete! Bisher war es oft so, dass vom Mieter lediglich eine Nutzungsentschädigung gefordert werden konnte. Diese Entschädigung lag dann in etwa auf dem Niveau der bisher gezahlten Miete.

Diese Rechnung dürfte jetzt in vielen Fällen aus Sicht der nicht weichenden Mieter nicht mehr aufgehen. Gerade in größeren Städten und in sehr guten Lagen müssen sich Mieter ggf. auf hohe Nachzahlungen einstellen, für den Fall, das sie das Mietobjekt nicht rechtzeitig bei Mietende räumen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Stermann Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein kurzer Hinweis in eigener Sache:

 

Die Rechtsanwaltskammer Hamm hat Herrn Rechtsanwalt Dirk Stermann nunmehr auch die Befugnis verliehen, die zusätzliche Bezeichnung Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu führen.

 

Ein Fachanwalt ist ein Rechtsanwalt, der besondere Kenntnisse und praktische Erfahrungen in einem bestimmten Rechtsgebiet vorweisen kann. Der Fachanwalt für Mietrecht verfügt u. a. über besondere Kenntnisse in den Bereichen Wohnraummietrecht, Gewerberaummiete, Wohnungseigentumsrecht, Pachtrecht, Immobilienrecht, Maklerrecht und Nachbarrecht.

Mietvertrag kann wegen "airbnb"-Nutzung gekündigt werden

Vermietung via airbnb problematisch?
Bildquelle: pixabay

Gerade in Großstädten oder in beliebten Ferienorten sind Internetportale auf denen man Wohnungen direkt von Privatleuten anmieten kann, derzeit sehr beliebt.

 

Anstatt für Hotels, die oftmals einen eher einheitlichen Look mit standardisierten Zimmern bieten, mietet man sich in private Wohnungen ein. Diese werden in der Regel von Privatpersonen zur Verfügung gestellt; man wird also quasi deren "Untermieter". Diese Wohnungen sind natürlich oft sehr individuell und verströmen somit kein Hotel-Flair.

Portale wie airbnb oder 9flats sind hierbei behilflich und vermitteln diese Wohnungen im Internet über ihre Portale.

 

Dass dieses Geschäft - zumindest für den jeweiligen Anbieter der Wohnung - nicht ganz unproblematisch sein kann, zeigt jetzt eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 27. Juli 2016 (Aktenzeichen 67 S 154/16).

Dort hat nämlich das Gericht entschieden, dass demjenigen der eine Wohnung auf airbnb zur Vermietung an Touristen angeboten hat - selbst aber auch Mieter dieser Wohnung ist und ihm die Untervermietung dieser Wohnung seitens seines Vermieters nicht erlaubt worden ist - ggf. eine außerordentlichen Kündigung seines Mietverhältnisses drohen kann. Dies gilt zumindest dann, wenn der Anbieter der Wohnung von seinem Vermieter für das entsprechend nicht gewünschte Verhalten abgemahnt worden ist.

Makler dürfen keine Gebühr für Wohnungsbesichtigung verlangen

Mieter Makler Bestellerprinzip
Bildquelle: pixabay

Makler dürfen keine Gebühren für die Besichtigung einer Wohnung verlangen.

Dies hat das Landgericht Stuttgart in einer Entscheidung vom 15.6.2016 (Az. 38 O 10/16 - Entscheidung noch nicht rechtskräftig) geurteilt.

In dem Fall hatte die Wettbewerbszentrale einen Makler auf Unterlassung der Geltendmachung einer Besichtigungsgebühr von ca. 35 € verklagt.

Das Landgericht hatte darauf hin ausgeurteilt, dass die Erhebung einer Besichtigungsgebühr unrechtmäßig sei.

Hintergrund hierfür ist das "Bestellerprinzip". Seit dem 1.6.2015 ist dieses Bestellerprinzip näher im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) geregelt. Diese Regelung besagt u. a., dass die herkömmliche Vermittlungsprovision für den Mietinteressenten grundsätzlich entfällt. Aber vor diesem Hintergrund sind auch die Erhebungen von sonstigen Gebühren oder Pauschalen unzulässig, weil dies als Umgehung des gesetzlich fixierten Bestellerpinzips gewertet werden kann.

Mieter verweigern Handwerkern Zutritt

Relativ häufig erhalten wir Anfragen von Vermietern, die uns schildern, dass dringend notwendige Arbeiten an vermieteten Wohnungen nicht durchgeführt werden können, weil der Mieter den Handwerkern den Zutritt zur Wohnung einfach verweigert.

 

Wie ist in dieser Situation eigentlich die Rechtslage?

 

Ein entsprechendes Verhalten von Mieter kann sogar unter bestimmten Umständen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen.

 

Aus Sicht des Vermieters ist entscheidend, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung von derartigen Maßnahmen bestehen kann.

Der Mieter muss diese Maßnahmen dann dulden; ggf. auch ohne dass zuvor eine gerichtliche Abklärung erfolgt ist.

Dies hat der Bundesgerichtshof am 15.04.2015 (Az. VIII ZR 281/13) so sinngemäß entschieden. Der Vermieter ist berechtigt fristlos zu kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

 

Grundsteuererlass bei Wohnungsleerstand - Anträge noch bis zum 31. März stellen!

Achtung Vermieter!

Vermieter können grundsätzlich noch bis zum 31. März 2016 einen Antrag auf  einen Teilerlass der Grundsteuer stellen, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet Mietausfälle hatten.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 % hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind (25 % Grundsteuererlass) oder eine Immobilie vollständig ertraglos war (50 % Grundsteuererlass). Dabei darf der Vermieter den Mietausfall nicht zu vertreten haben, wie z. B. in Fällen von Leerstand wegen Brand-/Wasserschaden, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit.

Zuständig für die Anträge sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden; in den Stadtstaaten sind die Finanzämter zuständig.

Dies gilt für den Veranlagungszeitraum 2015.


Fristlose Kündigung bei Beleidigung des Vermieters

Die Beleidigung des Vermieters kann eine fristlose Kündigung zur Folge haben.

Dies hat kürzlich das Amtsgericht München (Az. 412 C 29251/14) entschieden:


In den Fall hatte sich ein Mieter recht abfällig über seinen Vermieter gegenüber weiteren Mietern geäußert. 

So soll der Mieter über den Vermieter grundlos gesagt haben, dass dieser geldgierig sei und Mieter abzocken würde. Außerdem wurde behauptet, dass vom Vermieter sexuelle Belästigungen ausgegangen seien.

Die Mitmieter wurden als Zeugen vernommen und bestätigen die seitens des Mieters erfolgten nicht zutreffenden Aussagen.

Das Gericht sah in dieser Art von beleidigenden Äußerungen jedoch genug Gründe in diesem Fall davon auszugehen, dass hier die Ehre des Vermieters nachhaltig beeinträchtigt wurde und der Vermieter daher berechtigt war das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.


Ein respektvoller Umgang ist vor diesem Hintergrund daher in jedem Mietverhältnis angezeigt, auch wenn es grundsätzliche Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter geben sollte - eigentlich eine Selbstverständlichkeit.



Irrtum Nr. 4: Mietkaution darf am Ende verrechnet werden

Viele Mieter sind der Auffassung, dass sie am Ende des Mietverhältnisses, also dann wenn sie den Mietvertrag gekündigt haben, die von ihnen bereits geleistete Mietkaution - die ja bis zu 3 Monatsmieten hoch sein kann - einfach stillschweigend mit dann noch offenen Mietzahlungen verrechnen dürfen.

Die ist jedoch gerade nicht zulässig. 

Auch bei Kündigung des Mietverhältnisses, durch wen auch immer, ist die Miete weiterhin bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses zu zahlen. Eine automatische Verrechnung der geleisteten Kaution mit dann noch offenen Mietzinszahlungen hat der Gesetzgeber grundsätzlich nicht vorgesehen. Die Kaution soll in erste Linie für etwaige Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses (z. B. für Nebenkostennachzahlungen oder für Schadenersatz) zur Verfügung stehen; solange bis dann zeitnah eine entsprechende Abrechnung zwischen den Parteien erfolgt ist.

Mietpreisbremse in NRW

Ab dem 1.7.2015 gilt auch in Nordrhein-Westfalen in einigen Städten die so genannte Mietpreisbremse.

 

Die Mietpreisbremse bedeutet, dass in den betreffenden Gebieten die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

 

Sowohl für Vermieter wie auch für Mieter kann die Mietpreisbremse im Einzelfall erhebliche Probleme bei der praktischen Handhabung mit sich bringen. Viele Details sind hier derzeit noch völlig unklar und werden ganz sicher erst bei einer Überprüfung durch Gerichte endgültig geklärt werden können.

Einzelne Verbände halten die Mietpreisbremse generell für nicht gesetzeskonform.

 

In der näheren Umgebung gilt die Mietpreisbremse derzeit für Städte wie z. B. Paderborn und Bielefeld. In Herford gilt die Mietpreisbremse zur Zeit nicht!

  

Ab jetzt gilt das Bestellerprinzip für Makler

Wer die Musik bestellt hat, bezahlt sie auch!

Dieser Grundsatz gilt ab dem 1.6.2015 nun auch ausdrücklich für die Beauftragung von Wohnungsmaklern.

 

Bislang war es in der Praxis häufig so, dass ein Vermieter einen Makler mit der Vermittlung einer freien Mietwohnung beauftragt hatte und der Mieter dann bei Zustandekommen eines Mietvertrags den Makler für die erfolgreiche Vermittlung der Wohnung bezahlen musste.

Diese Praxis hat der Gesetzgeber nun untersagt: Nur derjenige der dem Makler ausdrücklich den Auftrag für eine Wohnungsvermittlung erteilt hat, muss dann auch die Provision an der Makler bei erfolgreicher Vermittlung einer Wohnung bezahlen. 

Personen, die gegen diese neue gesetzliche Regelung verstoßen, droht unter Umständen ein empfindliches Bußgeld bis zu 25.000 €.

Bei fehlerhaften Immobilienanzeigen droht jetzt Bußgeld

Seit dem 1. Mai 2015 kann gegenüber Personen, die sich bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien - also bei geschalteten Anzeigen in Zeitungen, aber auch auf Online-Portalen - nicht an die bereits im letzten Jahr verschärften Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit der Immobilie halten, ein empfindliches Bußgeld verhängt werden. Diese Verschärfung gilt für Eigentümer, Vermieter, Verwalter und Makler von Immobilien, die Anzeigen schalten lassen. Bereits im Mai 2014 wurden die verschäften Regeln durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 eingeführt; jetzt droht nach Ablauf einer Eingewöhnungszeit bei Nichtbeachtung der Pflichtangaben ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro.


Folgende Pflichtangaben sind bei Wohngebäuden im jeweiligen Inserat zu machen, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt:

  • die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
  • den im Energieausweis genannten Endernergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
  • das im Energieausweis genante Baujahr
  • die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse

Ältere Energieausweise (Erstellung vor dem 1. Mai 2014) erhalten in der Regel keine Energieeffizienzklasse; diese Ausweise können im Rahmen ihrer Geltungsdauer weiter verwendet werden.


Irrtum Nr. 3: Mietvertrag gilt erst ab Einzug

Ein weiterer Irrtum der uns in unserer Praxis immer wieder begegnet, ist die falsche Aussage, dass ein Mietvertrag ja erst ab dem Einzug des Mieters gilt.

 

Das stimmt (natürlich) nicht!

Der Vertrag gilt - wie grundsätzlich alle Verträge - bereits mit Abschluss. Wenn also ein Mietverhältnis erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt, der Mietvertrag aber schon viel früher unterschrieben wird, so gilt der Vertrag natürlich bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses - also zu dem Zeitpunkt, in welchem der Vertrag unterzeichnet wird. 

Das ist zum Beispiel wichtig für die Einhaltung von Kündigungsfristen. Der Mieter muss also Kündigungsfristen auch schon dann beachten, bevor er überhaupt eingezogen ist.

Soll etwas anderes gelten, so ist dies ausdrücklich (zusätzlich) zu vereinbaren - am besten natürlich ebenfalls schriftlich.

 

 

Einmal im Quartal ist Party erlaubt!

Ein weiterer Irrtum der sich im Mietrecht hartnäckig hält:


Einmal pro Quartal darf der Mieter feiern - oder gerne auch in der Abwandlung - einmal pro Monat darf gefeiert werden.

 

Stimmt aber nicht! Hier räumt das Gesetz dem Mieter überhaupt keinen großen Spielraum ein. Das bedeutet, dass ein Mieter immer Rücksicht auf seine Nachbarn und andere Hausbewohner nehmen muss - und zwar bei jeder Party oder Feierlichkeit. Alles andere ist ein weiterer Mythos aus dem Mietrecht.

Ab 22 Uhr gilt also die Nachtruhe - immer! Wer also Ärger vermeiden will, sollte vorab seine Nachbarn informieren oder gleich mit zu den Feierlichkeiten einladen. Einen Rechtsanspruch auf feiern und Lärmverursachung hat man dadurch aber gleichwohl nicht.

Update: Rauchen in der Mietwohnung - Erlaubt oder doch nicht?

Aktuell wird wieder die Frage diskutiert, ob das Rauchen in einer Mietwohnung denn nun erlaubt ist oder nicht…

 

Obwohl es zu diesem Thema immer wieder Berichte zu - angeblich - spektakulären Gerichtsentscheidungen gibt, ist die Rechtslage im Grundsatz seit längerem ganz klar geregelt:

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahre 2006 (Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05) entschieden, dass Rauchen in einer Mietwohnung im Allgemeinen grundsätzlich „mangels einer abweichenden Vereinbarung“ vertragsgemäß ist – also erlaubt ist.

Etwas anderes gilt aber dann, wenn durch das Rauchen andere Mieter belästigt werden, weil zum Beispiel Rauch in das Treppenhaus zieht und dort zu Geruchsbelästigungen führt.

Dann liegt gerade kein vertragsgemäßer Gebrauch mehr der angemieteten Wohnung vor. Also kann dann auch durch den Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden, weil durch das unangemessene Rauchverhalten des Mieters die Belange anderer Personen erheblich beeinträchtigt worden sind (siehe auch Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 26.06.2014 – 21 S 240/13).

Update:

An dieser Bewertung ändert auch die Entscheidung des BGH vom gestrigen Tag im Grundsatz nichts.

Auch der in den Medien viel kommentierte Fall des Rentners Friedhelm Adolfs aus Düsseldorf zeigt vielmehr deutlich, dass stets eine Einzelfallentscheidung notwendig ist. Diese Entscheidung ist aber oft nur unter großem Aufwand zu erlangen.


So hatte der BGH gestern gerügt, dass hier das Landgericht Düsseldorf den Sachverhalt nicht genügt aufgeklärt hat und ggf. noch weitere Beweismittel in Form von Gutachten oder Zeugen hätte auswerten und bei seiner Entscheidung berücksichtigen müssen.


Auch im Mietrecht: "Geld hat man zu haben"

Der alte - und scheinbar herzlose - Grundsatz "Geld hat man zu haben" gilt auch im Mietrecht, wenn ein Vermieter eine fristlose Kündigung gegenüber einem Mieter ausgesprochen hat, der unverschuldet in Geldnot geraten ist.


Dies hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil entschieden. Denn nach der Auffassung des BGH kommt es nicht darauf an, ob ein Mieter die Umstände, die zu seiner Leistungsunfähigkeit geführt haben, auch zu vertreten hat. Den Mieter treffen daher auch die Folgen einer verspäteten Mietzahlung, wenn z. B. das Jobcenter pflichtwidrig nicht zahlt (BGH Urteil vom 4. Februar 2015, Az. VIII ZR 175/14).


Mietminderung und ein häufiger Irrtum

In unserer Praxis begegnen uns immer wieder gleiche Irrtümer aus dem Bereich des Mietrechts, so daß wir hier eine kleine Reihe nach dem Motto "Häufige Mythen im Mietrecht" starten:


Irrtum Nr. 1: Mängel in der Wohnung berechtigen immer zur Mietminderung


Wenn der Mieter einen Mangel in der Wohnung feststellt, berechtigt das noch längst nicht immer zum

Kürzen der Miete. Der Mieter muss in jedem Fall zunächst den Mangel beim Vermieter melden und dem Vermieter Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels geben. Falls dies nicht zeitnah möglich sein sollte, muss sich der Mieter mit dem Vermieter ggf. auch über die Höhe der Mietminderung verständigen. Dabei ist auch zu beachten, dass

die Minderung angemessen sein sollte. Nicht bei jedem kleinen Schaden darf die Miete

gekürzt werden.

Fragen rund um den Bereich der Mietminderung sind stets komplex und bieten fast immer Konfliktpotential für alle Beteiligten.

 

Sprechen Sie und daher bei Fragen in diesem Bereich rechtzeitig an, bevor Streit entsteht.

 


Flächenangabe im Mietvertrag nicht unbedingt notwendig

Oft entsteht zwischen Vermieter und Mieter im Verlauf des Mietverhältnisses Streit darüber, ob die Wohnfläche für die angemietete Wohnung zutreffend berechnet und benannt worden ist.

 

TIP 

Viele Vermieter sind daher dazu übergegangen und machen insbesondere im Mietvertrag keinerlei Quadratmeter-Angaben zu der vermieteten Wohnfläche.

Dies ist auch zulässig, da eine rechtliche Verpflichtung zu einer Angabe der Wohnfläche - nach Quadratmetern berechnet - auch gar nicht besteht.

Die Berechnung der Wohnfläche kann nämlich - je nach Berechnungsmethode - unter Umständen sehr schwierig sein und auch zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

 

Umstritten ist aber in diesem Zusammenhang weiterhin, ob auch durch die Angaben der Quadratmeter in einer Immobilienanzeige oder etwa durch Makler-Auskünfte eine sogn. stillschweigende (konkludente) Vereinbarung über die Wohnungsgröße zustande kommt.

 

Das Amtsgericht München hat kürzlich hierzu entschieden, dass das Fehlen der Wohnflächenangaben ein Indiz dafür darstellt, dass der Vermieter keine verbindliche Quadratmeterzahl als Wohfläche vereinbaren möchte (AG München 424 C 10773/13).

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Makler anläßlich eines Besichtigungstermins einen Grundriss mit qm-Ausweis dem Mieter übergeben. Nachträglich stellte sich dann heraus, dass die tatsächlich Fläche der Mietwohnung erheblich (mind. 10 %) von der im Grundriss ausgewiesenen Fläche abwich.

Das Gericht war der Ansicht, dass sich der Vermieter die unzutreffende Äußerung des Maklers nicht zurechnen lassen muss. Anders als bei Kaufverträgen würden die Angaben aus einem Inserat oder einem Prospekt nicht automatisch auch Vertragsbestandteil. Ggf. hätte der Mieter dies ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbaren müssen.

 

Die durch das Amtsgericht München getroffene Entscheidung wird allerdings nicht durch alle Amts- und Landgerichte geteilt. In diesem Bereich gibt es durchaus auch anders lautende Entscheidungen.

Angemietete Wohnung muss in neutralem Anstrich zurückgegeben werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass eine angemietete Wohnung von den Mietern bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem neutralem Anstrich zurückgegeben werden muss (BGH, Az. VIII ZR 416/12).

 

In dem konkreten Fall hatten die Mieter die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses in einem weißen Anstrich übernommen und dann während der Mietzeit einzelne Wände in kräftigen Farben gestrichen. Die Wohnung wurde dann bei Ende des Mietverhältnisses so zurück gegeben.

Dies war jedoch unzulässig. Der Vermieter hat nach der Entscheidung des Gerichts einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung in neutralen Farben (so wie bei Einzug vorgefunden). Dies gilt selbst dann, wenn Schönheitsreparaturen nicht wirksam im Mietvertrag auf die Mieter übertragen worden sind!

Mieter erteilt Handwerkerauftrag - einfach so?

Mieter können nicht ohne Weiteres einfach in der angemieteten Wohnung einen Handwerker beauftragen, auch wenn sie der Meinung sind, im angemieteten Objekt sei die Beauftragung eines Handwerkes kurzfristig geboten.

Hier ist in der Regel die vorherige Rückspache mit dem Eigentümer bzw. mit dem Vermieter angezeigt. Ausnahmen gelten nur für dringliche Notfälle - also wirkliche Ausnahmezustände.

Dies wurde so auch vom Amtsgericht Berlin-Köpenick (Az. 6 C 184/11) entschieden. Der Gerichtsentscheidung lag sogar ein Sachverhalt zugrunde, wo es um einen Heizungsausfall im Winter ging. Auch in diesem Fall hätte zunächst eine Abstimmung mit dem Vermieter erfolgen müssen.

 

Im laufenden Mietverhältnis können vielfältige Probleme entstehen. Spechen Sie uns daher an bevor ein - oftmals kostenintensiver - Streit vor Gericht entsteht. Wir zeigen Ihnen gerne Lösungsmöglichkeiten auf.